一九九七年，泰國匯率制度由固定制變成浮動制，導致泰銖兌美元匯率一天下降了17%，連鎖效應使得金融危機席捲了整個亞洲金融市場。當時經濟正 在起飛的韓國也受到重創，韓國排名居前的30家企業集團中已有11家破產，整個國家陷入嚴重的經濟衰退。韓國政府為了快速恢復經濟，因此放寬了放地產轉讓 制度與低利率政策，使得房地產市場能恢復，但這也種下日後房地產投機風潮的誘因。

圖一:亞洲金融風暴影響國家 (來源:Wiki)

這顆房地產投機的種子在2001年開始長出枝枒，2001到2006間，房地產價格以平均每年超過10%的速度在攀升，因「江南style」而廣為人知的首爾江南區更是誇張，單年度漲幅甚至有飆到25.9%的紀錄，於是民怨同時也隨著房價開始攀升。2005年，時任總統盧武鉉政府為了抑制瘋狂的房市泡沫，將原本分開課徵的持有稅改成房地合併課徵的「綜合不動產稅」。

圖二：以首爾江南區為主題的火紅歌「江南style」

並且韓國的房產的估價是由政府外包給經嚴格認證的專業第三方機構評估，再將資訊提供給政府做稅基，評定的價格約落在市價的八、九成，再由政府根據情 況去調整「適用率」，決定要用評定價格的幾%來當作稅基課稅。在2005年的韓國房地產改革中，就將適用率從36%提高到50%，也就是稅基從原本的市價 90%乘上36%的市價三成，變成市價90%乘上50%的市價四成五，使稅基提升。而台灣目前房地產的稅基遠遠低過國際標準，只有市價一成不到。

圖三：韓國房地產市價、評定值、和乘上適用率後的稅基  示意圖

韓國企劃財政部在加稅的同時，也提出不動產持有稅減免的配套方案，包括了長期持有五年以上、年長者六十歲以上等等給予減免，降低改革的阻力。但 2005年實施的這些政策，雖提高了囤房、高價房的持有成本，房價趨勢卻還是上升中，因此時任副總理的權五奎出面「向無住房居民表示歉意」，三名高官包含 建設部長都因房產政策不力而下台。

圖四：稅改政策與房價指數 (圖片來源:今週刊No.918 誰背叛了孫中山)

在官員改革不力請辭後，韓國政府更加快了改革房地產稅制的腳步，2007年開始針對買賣房地產的交易所得，按照「實際交易的價格」課稅，取代原本由 韓國國家稅務局評定的房屋價值(市價五成到七成)。同時也加強打擊短期持有的投機客、持有多間房子的囤房者，調高擁有兩房屋以上的交易所得稅率到50%， 三屋以上更是高達60%的交易所得稅率。也就是說在韓國持有兩間房要賣房時，扣除之前買房的價格與持有的一些成本，短期炒房所賺的錢至少有50%要繳入國 庫。

上述的資本利得稅看起來可怕，但實際對一般民眾影響相當地小，原因在於韓國資本利得稅的門檻很高，持有三年以上及六億韓元(約1700萬台幣)以下的房產，不用繳交交易所得稅，打擊面小，大概只有2%的家戶會課到稅。在一O年更調高到九億韓元。

當然改革當然不會一帆風順，韓國立場偏向保守派的大報《中央日報》在2008年就大力抨擊盧武鉉的房地產稅改是「稅收炸彈」，並強力要求政府立即廢止「綜合不動產稅」。但民調顯示超過97%的韓國人反對廢除，有絕對多數的民意支持，因此韓國政府改革不手軟。

但光是稅改並無法健全房市和住宅制度，於是韓國政府在2007年宣佈，一三年到一七年將再興建五十萬戶國民賃貸住宅(只租不賣的社會住宅)，將使得2007年到2017年提供的公共出租總數達到兩百六十萬戶，而台灣目前全國社會住宅總數隻有少少的6379戶……

圖五：位於首爾市西南的清溪國民賃貸住宅 (圖片來源:社會住宅推動聯盟)

韓國如今更是宣佈要在2020年將社會住宅佔總家戶的比例從現在的4.3%提升到12%，用擴大社會住宅以解決居住正義問題。反觀台灣，不但社會住宅比率只有0.08%，房地產稅制也持續助長炒房風氣，居住正義與租稅正義實踐之日遙遙無期。

韓國的房屋稅改推動背景與現今台灣非常相似，台灣現行遇到的改革阻力也與韓國當時一樣，但他們卻依然堅持做對的事，改革房地產稅制：房地合一、實價 課稅、持有稅稅基接近市價。使資金不會因為投資房地產成本低廉而湧入房地產市場，讓資金能去投資產業，讓產業得以發展、升級，而人民也住的起房，實踐居 住、租稅正義，韓國的房地產稅改經驗值得台灣學習。

所以公民們，拯救台灣的未來，一起推動房地產稅制改革吧！
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以上資料參考來源：今週刊 918期 封面故事 《誰背叛了孫中山》